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打炒房政策的下一步 學者提建議:囤房稅、虛坪改革、預售許可制
匯流新聞網
發布於 9 個月前

匯流新聞網記者李映萱、李盛雯/台北報導

政治大學不動產研究中心昨(19)日舉辦「土地權利內涵的再界定」論壇,邀請多方專家學者,針對《平均地權條例》修法,就法理、稅制、人口和都市老化等多個面向進行探討和分析,並針對未來土地和住宅政策的精進提出方向。

內政部常務次長吳堂安於致詞時表示,持續優化房市、土地政策以促進居住正義,是政府責無旁貸的使命。然而要達成理想、共善的目標,需要產官學三方人士的攜手合作。

政治大學不動產研究中心主任楊松齡指出,《平均地權條例》修法針對房市中的炒作亂象逐一限制遏止。期待未來政府積極落實與執行,促進房市交易的公平有序;更持續優化台灣土地和住宅政策,達到居住正義願景。

國立台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為,修法將使政府能以更直接且有效的方式限制投機炒作行為。若未來相關子法能配套考量設計且有效執行,投資性需求將會大幅度的減少,政府對於健全房地產市場的努力值得肯定。

彭建文也指出,觀察各縣市間交易量占住宅存量比率變化,可以一窺投機行為對房市的影響。交易量占住宅存量比率平均值超過5%以上的縣市有台中市(7.81%)、新竹縣(6.30%)、新竹市(6.30%)、桃園市(6.12%)、高雄市(5.37%)、台南市(5.31%)、新北市(5.31%)等7個縣市。未來新法上路後,這些交易量占住宅存量比率較高的縣市所受之衝擊會較大,可能朝向3至4%的水準調整。

國立台北大學不動產與城鄉環境學系特聘教授陳明燦重新爬梳《平均地權條例》修法的適法性,並援引數則司法院相關解釋進行討論。陳明燦教授指出,在2021年和2023年的兩次《平均地權條例》修正中,雖然擴大了預售屋紅單轉售的限制對象,但是紅單轉售具高度個人私密性難以發覺、行政查緝成本高,執行成效令人擔心。

針對打擊預售屋炒作,陳明燦建議,應持續落實現行法規上有關控管不動產投機炒作相關規定,例如空地稅、囤房稅以及空地照價收買等;更要建構有效預售屋違規銷售聯合稽查制度,強化相關行政組織編制,而非僅依賴事後查核或是民眾檢舉。

台灣人口減少已成事實。輔仁大學社會學系教授戴伯芬引用國家發展委員會的人口推估,2019年台灣人口到達高峰2360萬人,之後未來人口急遽減少,推估2070年總人口數將下降至1708萬人。台灣住宅也將在這段期間隨之老化,閒置空屋也可能出現變多跡象。戴伯芬指出,為了因應人口與住宅的雙重老化,國家應以獎勵與強制行政為手段,促進住宅交易和活化利用。

面對人口減少、房屋老化的情勢,戴伯芬也建議重新檢討容積獎勵政策,應從發展掛帥的成長主義調整至以永續發展為目標的智慧型縮編。將資源導向既有住宅的活化利用,並透過拆除危屋、回收空地,降低人口密度,提供更好的公共設施,改善居住品質。戴伯芬教授更針對房屋的財產權在原本公共財產權、私有財產權中提出第三條路:空地和空屋可視為共享的社會資源,鼓勵民眾進行媒合和使用。

與談人中華民國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明,從建商的角度出發分享都更困境。于俊明指出,房屋建造成本不斷攀升,同時都更整合難度高,都更案的推動只會越來越辛苦。他建議,政府要推動都更,至少要將容積獎勵提高,使之具有誘因,都更才有可能續行。

國家住宅及都市更新中心董事林旺根針對市場上「禁止預售屋轉讓售恐違憲」的論點表示,房地產本不該成為炒作之標的,因此無違憲之虞。林旺根也分享《平均地權條例》修法後,將針對虛坪制進行改革。他更呼籲,國內預售屋銷售制度應採取許可制,結合建管及地政進行審查、強化履約擔保機制,減少交易糾紛。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則針對國內空屋狀況提出建議,可以依據《財劃法》19條開徵「空屋特別稅」;以都會區空屋為課徵對象,劃出課徵範圍;以改變空置狀態為目的,徵稅依空置數量、時間累進稅率,但出租免徵,避免錯殺。

照片來源:資料照

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